A kormány csendes léptekkel módosította az új magyar letelepedési programot, lényegét tekintve megfosztva azt eredeti céljaitól.

Orbán Viktor miniszterelnök megtekinti a Kortárs Művészeti Múzeum és Tervezési Kiállítás épületében található, a "Kuangtung tartomány reformjának és fejlődésének 40. évfordulója" című kiállítást a dél-kínai Sencsenben 2023. október 19-én - Fotó: Fischer Zoltán / Miniszterelnöki Sajtóiroda / MTI

Magyarországon lakhatási válság van. Ezt nem mi mondjuk, a kormánytagok is használják már a kifejezést. Ezen a helyzeten vélhetően kevésbé segített volna, ha 2025. január 1-től gazdag külföldi befektetők jelennek meg a magyar lakáspiacon, és tartózkodási engedélyért cserében 500 ezer eurókat költenek el lakóingatlanokra, amint az az új letelepedési program eredeti koncepciójában szerepelt. Így az év végén a kormány nemes egyszerűséggel eltörölte ezt a lehetőséget.

Az új jogszabály felkutatása nem éppen egyszerű feladat, hiszen a Magyar Közlöny végtelenül hosszú oldalain bújik meg, és az év végén jelent meg (a 9997. oldalon kezdve). Talán célszerűbb, ha valaki közvetlenül az aktuális törvényt tanulmányozza, ahelyett hogy az utalásokat követné. Magyarország a korábbi letelepedési kötvény programot felváltó új vendégbefektetői szabályokat úgy dolgozta ki, hogy a 10 éves tartózkodás elnyeréséhez a vendégbefektetőnek három feltétel egyikét mindenképpen teljesítenie kell.

A második pont teljesen eltűnt a jogszabály szövegéből. A Telex információi szerint egyelőre nem tapasztalható, hogy a külföldi befektetők – főként kínai, kisebb részben vietnámi, indiai, arab és fekete-afrikai háttérrel – tolonganának a megmaradt lehetőségek körül sem.

Valóban nem meglepő, hogy az unión és EGT-övezeten kívüli magánszemélyek, akiket ezek a programok céloznak meg, világszerte sokkal vonzóbb lehetőségeket találhatnak. Például olyan országok letelepedési, tartózkodási, vagy akár állampolgársági programjai között válogathatnak, ahol a szükséges befektetés mértéke 250-300 ezer dollár körül mozog, ami a magyar program alsó határával egyenlő. Ráadásul a létező programok közül több is költséghatékonyabb alternatívát kínál, és egyes országok sokkal kedvezőbb hírnévvel rendelkeznek (például Magyarország korábbi letelepedési kötvény programja során többen nem kapták vissza befektetésüket). A befektetők széles választékot találnak a szolgáltatók között, így kisebb kockázatot vállalnak. Érdekes megjegyezni, hogy a beszélgetéseink során a legjobbnak tartott két európai program, a görög és a portugál, közül az utóbbi esetében olyan jelentős ingatlanpiaci áremelkedés történt, hogy tavaly decemberben a portugál kormány is módosította a szabályozást.

Amennyiben alaposan megvizsgáljuk a megmaradt lehetőségeket, világossá válik, miért nem vonzott tömegeket a program. Az Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság hivatalos weboldalán csupán egyetlen alapkezelő található, aki a minősített piaci jegyzéken szerepel, és ez is egy olyan vállalkozás, amelyet 2024-ben alapítottak, tehát még nem rendelkezik számottevő tapasztalattal a sikeres alapkezelés terén.

A jelentkezők között a legtöbben indokolás nélküli nemzetbiztonsági aggályok miatt piros lámpát kaptak. A legfontosabb követelmény az, hogy a védelmi és biztonsági célú beszerzésekről szóló 2016. évi XXX. törvény (Vbt.) alapján a megfelelő alapkezelőnek szerepelnie kell a minősített piaci szereplők nyilvános listáján. Ezt a folyamatot pedig a Rogán Antal által vezetett Alkotmányvédelmi Hivatal értékeli.

Azzal, hogy a közvetlen ingatlanbefektetések lehetősége kiesett, megmaradt még az, hogy valaki ajándékozzon egymillió eurót egy egyetemi alapítványnak, de amikor más országokban 250-300 ezer euró vagy dollár értékben elég ingatlant venni, ami sokkal megfoghatóbb és biztonságosabb befektetés, akkor nem csoda, hogy a magyar programra nem könnyű klienst verbuválni. A HVG december eleji összefoglalója alapján ma még nagyon minimális az érdeklődés.

Természetesen mi is igyekeztünk felderíteni, hogy jelenleg pontosan hányan részesülnek vendégbefektetői státuszban. A kérdés megfogalmazása nem okozott nehézséget, mivel csupán egyetlen cég, a Sprint Asset Hungary (SAH) Zrt. felelős az alap kezeléséért. A társaság reagált a megkeresésünkre, viszont konkrét számadatokat nem tudtak megadni; csupán annyit közöltek, hogy

A cég október hónapjától kezdve birtokolja a Magyar Nemzeti Bank által kiadott engedélyt. A piacon a november és december hónapok hagyományosan holt időszaknak számítanak, ezért az idei évre, tehát a 2025-ös esztendőre tekintve várakozással tekintünk a program beindulására.

A cég oldalán egyébként korábbi MNB-engedélyszerzés szerepel, de mint megtudtuk, engedélyezni kellett az alapot, az alapkezelőt és az Alkotmányvédelmi Hivatalnak is meg kellett adnia a nemzetbiztonsági engedélyt, így a társaság valóban csak az év utolsó két (részben már ünnepi) hónapjában tudott dolgozni.

Az egyetlen hivatalos forrás, valamint az Opten céginformációs rendszer révén néhány érdekes adat válik elérhetővé. A Révész utca 27. szám alatt bejegyzett vállalkozás 2024 tavaszán alakult. A cég tulajdonosa Lian Wang, aki Kínából származik, és aki korábban a magyarországi letelepedési program legsikeresebb vállalkozásában, a Hungarian State Special Debt Fund (HSSDF) offshore társaságban is jelentős szerepet játszott.

A vezetőség tagjai között található Gerencsér Szilárd és Siba Ignác, aki egyben az elnöki posztot is betölti. A felügyelőbizottságban Semsey Barna mellett Jonathan Chan és Gao Feng ülnek, akik mindannyian ázsiai származásúak, és Szingapúrban, Hongkongban, valamint Sanghajban élnek. A vállalat a Gránit Banknál és az MHB Banknál kezeli pénzügyeit. Információink szerint a Codex Értékpapír a forgalmazójuk, míg az MBH Bank a letétkezelői szerepet látja el.

Magát az alapot úgy hívják, hogy Sprint Hungária Ingatlanfejlesztő Ingatlan alap, zárt alapról van szó, de azért pár információ fellelhető az MNB oldalán róla.

Az ügyfelek két különböző csatornán, két partneren keresztül érkeznek: az Arton Capital és a Sprint-csoport másik vállalkozásán. Wang úr hátteréről azt tudtuk meg, hogy neves angolszász cégeknél szerzett tapasztalatot, és jelentős számú kínai ügyfelet hozott be az első hazai programba. A cégcsoportjának Sencsenben is van irodája, ami tovább erősíti a nemzetközi jelenlétét. Az Arton Capital Hajós utcai irodája mellett Dubajban és Montreálban is található irodája, ahol a honlapján keresztül kérdés-felelet formájában részletes információkhoz juthatunk a programról.

A magyarországi Arton Capital Pénzügyi Tanácsadó Kft. teljes egészében Balogh Radosztina irányítása alatt áll. A cég a közelmúltban a sajtó figyelmének középpontjába került, amikor 2017. április 7-ről 8-ra virradó éjszaka egy pénzes trezort tulajdonítottak el az irodájukból. A HVG információi szerint azóta sem sikerült gyanúsítottat azonosítani az ügyben.

Úgy tűnik, hogy a téma iránti érdeklődés nemcsak a mi körünkre korlátozódik. Az RVD Partners weboldalán is számos információt találhatunk a programmal kapcsolatban. A piacon elterjedt hírek szerint van néhány alapkezelő, akik még mindig az engedélyezési folyamatban vannak, és jelenleg csak a zöld lámpára várnak. Például a Gránit Alapkezelő a Telex kérdésére elmondta, hogy a szükséges alkotmányvédelmi engedélyt még nem kapták meg, így nem szerepelnek a hivatalos jegyzékben. Ennek ellenére már megalapították a célalapjukat Gravitas Hungary néven.

A Magyar Nemzeti Bank már jóváhagyta, hogy a vendégbefektetők számára az alap hozzáférhetővé váljon, miután megszerezték az engedélyt.

A cég válaszában kifejtették: "Felmerül az a kérdés, hogy ha a program mögött kormányzati szándék és szabályozás állt, miért nem sikerült gazdagabb tartalommal megtölteni azt?"

A kormány kezdetben 2024 júliusától indította volna el az új letelepedési, most már vendégbefektetői programot, de a megvalósítás során szinte semmi nem valósult meg a kitűzött célokból. A háttérbeszélgetések során az érintettek két fő okot emeltek ki:

a lakhatás, mint politikai probléma hirtelen nagyon szembejött,

Az előadók annyira szűk keretek közé szorították a részvétel lehetőségét, hogy ez végül drasztikusan korlátozta a rendszer működését.

A pontos információk titkosak, így nem tudni, ki nyújtott be engedélykérelmet, és ki az, aki csupán mérlegelte a lehetőséget. A hazai alapkezelők között számos olyan csoport található, amely az ingatlan alapkezelés területén is jártas. A teljesség igénye nélkül említhetjük a következőket: Biggeorge, Futureal, WING, Impact (Duna House csoport), Recorde (Concorde csoport), Capstone, MBH, OTP, Gránit, Raiffeisen és Carion.

Volt, aki megosztotta, hogy csupán egy-két pályázatnak ad még esélyt; sokakat már elutasítottak, és meglehetősen sokan csupán a rendszer működését tanulmányozták, de végül dokumentációt nem nyújtottak be. A piaci szereplők némileg csalódottan mesélnek arról, hogy eddig a Sprinten kívül senki más nem tudta megugrani a tű fokát. Pedig sokan magabiztosan mozogtak a városban, bízva a beágyazottságukban, de végül kiderült, hogy a lobbierejük nem volt elegendő ahhoz, hogy átvészeljék a nemzetbiztonsági vizsgálatot.

Képzelje el, hogy létezik egy régi, jól bevált ingatlanalapkezelő, amely magyar tulajdonosok irányítása alatt áll, és amely nem mentes a nemzetbiztonsági kockázatoktól. Ezzel szemben egy új, ázsiai háttérrel rendelkező társaság szinte akadálytalanul terjeszkedik. Magyarországon számos érdekes állami döntés születik, de ezt a külföldiek valószínűleg nehezen tudnák elhinni.

A rendszer engedélyeztetési folyamata eleve meglehetősen bonyolultnak bizonyult. Akadt olyan kérelmező, aki megpróbálta megszerezni az engedélyt, de végül visszalépett, mert nem tudta teljesíteni azt a követelményt, hogy előbb rendelkezzen egy a szabályoknak megfelelő alappal, és csak azt követően kérjen engedélyt. Ez a helyzet igazi tyúk-tojás dilemma, hiszen a törvény értelmében nem kérhető engedély olyan alap nélkül, amelyre a program vonatkozik. Ugyanakkor a logika itt fordítva működik: ha már van engedély, akkor éppen érdemes lenne beindítani egy ilyen speciális alapot. De nem ez volt az egyetlen olyan helyzet, ahol a dolgok nem éppen a megszokott rendben alakultak.

Valaki megosztotta velem, hogy lemaradt a lehetőségről, de ahogy ő fogalmazott, egyáltalán nem volt biztos a dolgában. Szóba került az a téma is, amelyet sokan érintenek: Kínából rendkívül nehéz legálisan pénzt kihozni, amíg a kínai állampolgár nem rendelkezik külföldi, jelen esetben magyar jogalanyisággal. Ennek a fordítottja is érvényes: ha valakinek nincs elegendő pénze, akkor nem tud jogalanyiságot szerezni. Ez a tőkekontroll leginkább Kínában jelent problémát, máshol sokkal rendezettebb a helyzet. Mindazonáltal sokan még mindig kitartanak, és nem adják fel a harcot.

A város tele van intézményesített és mezítlábas ügynökökkel, akik azt hiszik, hogy ezzel sok pénzt kereshetnek, ám a szabályozás rendkívül gyenge - osztotta meg egy forrásunk. Közben a Sprint hivatalosan azt nyilatkozta a Telexnek, hogy a Sprint Asset Hungary nem működik együtt sem közvetítőkkel, sem ügynökökkel. Ugyanakkor, ahogy korábban említettük, két partnert mégis feltüntet az oldalán, de ők nem ügynökként vannak definiálva. Függetlenül attól, hogy mi a pontos helyzet, a piacon visszatérően hallani lehet arról, hogy jelenleg két lehetőség áll rendelkezésre.

"vagy a Sprintnek viszel ügyfelet, vagy nem foglalkozol az egésszel."

A lemaradtak körében elhangzott információk szerint a célalap vagyonának legalább 40 százaléka lakóingatlanként kell, hogy megjelenjen. Fontos, hogy ezek az ingatlanok rendelkezzenek használatba vételi engedéllyel, tehát telkek, projektek vagy fejlesztések nem számítanak bele. Ezt a szabályozást sokan bírálják, és úgy vélik, hogy idővel változtatni fognak rajta, mivel nem tűnik ésszerűnek. A közvélemény szerint az lenne a legelőnyösebb, ha a program új lakásprojekteket támogatna, ahelyett, hogy a meglévő ingatlanpiacot tovább drágítaná. Korábban arról is szóltak a hírek, hogy egyes ingatlanfejlesztők kifejezetten új lakások építését tervezték a várható vendégbefektetői igények alapján, de ez inkább csak álomnak tűnik, hiszen közvetlenül ilyen lehetőségek nem igazán adottak, és bár az alapok esetleg érdeklődnek, ez még mindig elég szórványos jelenség.

Végül akadt, aki azt mondta, hogy a magyar program eleve drága, ráadásul a külföldi befektetők egy része jobban szeret maga ingatlanba fektetni, mint egy alap kockázatát futni. De azért akadt olyan szakember is, aki ezt vitatta, mondván, egy alap jegyeit birtokolni egyszerűbb, mint egy ingatlan ügyes-bajos dolgait kezelni külföldiként.

A Sprint válaszában jelezte, hogy az alapkezelői díj 2,5 százalék. Ez a szegmens azonban, ahol különféle illetékek és jogi költségek is felmerülnek, önmagában nem tűnik kifejezetten magasnak. Ugyanakkor a vendégbefektetők számára a belépési költségek jelentősen megnövekednek, mivel ők nem csupán az alapkezelőnek, hanem az említett partnereiknek is kötelesek díjat fizetni.

Kétségtelen, hogy az új befektetők érkezésekor kihívást jelent, hogy az alap képes legyen befogadni az új tőkét, miközben folyamatosan megfelel a vonatkozó előírásoknak. Ezen a területen számos megoldás létezik, amelyeket érdemes mérlegelni. Ilyenek például a fokozatos jegyzési limitek és a különböző jegyzési időszakok, valamint a tulajdonos által elkötelezett befektetési jegyek. Ezek a stratégiák segíthetnek abban, hogy a befektetési alap rugalmasan reagáljon a piaci igényekre, miközben megőrzi a szabályozási megfelelést.

Az Unión belüli szabad mozgásra vonatkozó vendégbefektetői tartózkodási engedély legfeljebb tíz évig érvényes, és ezen időszak alatt, ha a cél továbbra is fennáll, legfeljebb újabb tíz évvel meghosszabbítható. A szolgáltatók számára azonban számos adminisztratív kötelezettség adódik, amelyek során biztosítaniuk kell, hogy az ügyfél ne legyen bűnözői múltú, ne álljon politikai kiemelt személyek között, és hogy a rendelkezésére álló pénzforrások ne kapcsolódjanak pénzmosási tevékenységekhez.

Korábbi írásunkban már utaltunk arra, hogy ez a téma korántsem olyan egyszerű, mint amilyennek elsőre tűnik. Kínában és Vietnámban számos olyan név létezik, amelyet tízezrek, sőt százezrek viselnek. Kínában a férfiak körében a legismertebb név a Zhang Wei, míg a női nevek között a Wang Fang a leggyakoribb. Vietnámban pedig a lakosság egyharmadának Nguyen a vezetékneve, ami rendkívül érdekes jelenség a névadási szokások tükrében.

A program jelenlegi állapota sajnos nem hozott várva várt eredményeket, de az üzletben érintett mindenki bizakodóan tekint a jövőbe. Sokan remélik, hogy a jövőben felélénkül az érdeklődés, hiszen ez egy olyan klasszikus üzletág, ahol a fix költségek csak akkor térülnek meg, ha a működés nagyságrendje jelentősen megnő.