Otthon Centrum: Milyen következményekkel járhat a 3%-os hitel a lakáspiac számára?

Az ingatlanpiac első félévét hihetetlen pezsgés jellemezte, és a közelmúltban bejelentett Otthon Start Program sem fogja lehűteni a vásárlókedvet. Ezzel együtt további áremelkedés várható, a piac slágerei a panellakások és a 60-80 millió forintos ingatlanok lesznek. Bár a tavasz hagyományosan erős a nyaralópiacon, egyre több hétvégi házra kerül ki az "eladó" tábla, a Balatonon olyan mértékű volt az áremelkedés, hogy már csak nagyon kevesen hajlandók kifizetni a sokszor fővárosit is megelőző árakat. A Lakhatási Tőkeprogram 300 milliárd forintos keretösszege ugyan segíthet 20-30 ezer új lakás megépítésében, azonban komoly jogszabályi átalakítások kellenének ahhoz, hogy bérlakásokba teljesen piaci alapon is megérje beruházni. A Portfolio Kosztolánczy Györgyöt, az Otthon Centrum vezérigazgatóját kérdezte az ingatlanpiac aktualitásairól, a bankok hitelezési aktivitásáról, befektetési szolgáltatásokról.

Az interjú készítésekor, július elején, már megfigyelhetőek az ingatlanpiac első féléves statisztikái. Milyen események zajlottak le az utóbbi időszakban, és milyen makrogazdasági tényezők befolyásolhatják a folyamatokat?

Az előzetes várakozásaink teljes mértékben igazolódtak, hiszen az ingatlanpiac első féléve különösen élénk volt, különösen az év első négy hónapjában. Az értékesítési statisztikák mögött úgy vélem, két kulcsfontosságú gazdasági tényező rejlik. Egyrészt a vásárlók tisztában voltak a tavalyi év során tapasztalt általános áremelkedéssel, valamint azzal, hogy sokan az idei év első hónapjaiban fognak hozzájutni az inflációkövető állampapírok hozamaihoz. Ennek következtében előre akartak lépni, hogy még kedvezőbb áron juthassanak ingatlanhoz, ugyanakkor...

a kereslet növekedése törvényszerűen az árak emelkedését is eredményezte.

A közel-keleti háború kitörése, az amerikai szankciók és vámok lehetősége, valamint az orosz-ukrán konfliktus folytatódása mind olyan tényezők, amelyek komoly aggodalmat kelthettek a potenciális ingatlanbefektetők körében. Ezen fejlemények hatására sokan inkább a likvid, gyorsan mozgatható befektetési formákra, mint például értékpapírokra és részvényekre fókuszáltak. Május és június folyamán ezek a tényezők mérsékelt hatással voltak a piacra, ami azt eredményezte, hogy a már folyamatban lévő üzletek a nyár utolsó hónapjaira tolódtak. Így megállapítható, hogy a piaci aktivitás egyfajta stagnálásba került, de a hosszú távú döntések még mindig formálódtak a háttérben.

Az utolsó félév minden hónapjában új forgalmi csúcsokat állítottunk fel.

A közelmúltban bejelentett, fix 3%-os kamatozású Otthon Start Program jelentős hatással lehet az ingatlanpiac alakulására. Először is, a kedvező kamatozású hitel lehetősége vonzóvá teheti a lakásvásárlást a fiatal családok és párok számára, akik eddig esetleg elhalasztották ingatlanvásárlási terveiket a magasabb kamatok miatt. Ez a program serkentheti a keresletet, ami különösen azokban a városokban és régiókban érezhető, ahol a lakásárak az utóbbi években emelkedtek. A megnövekedett kereslet következményeként a lakásárak stabilizálódhatnak vagy akár emelkedhetnek is, ami kedvezően hathat az ingatlanbefektetők számára. Emellett a program hozzájárulhat a lakásépítési kedv fokozódásához is, mivel a fejlesztők a megújult keresletre reagálva új projekteket indíthatnak. Ez a folyamat nemcsak az ingatlanpiac fellendülését segítheti elő, hanem a munkahelyteremtésre is pozitív hatással lehet. Összességében a fix 3%-os kamatozású Otthon Start Program egy olyan lépés, amely nemcsak a fiatalok lakásvásárlási lehetőségeit bővíti, hanem az ingatlanpiac dinamizálásához is hozzájárulhat, elősegítve ezzel a gazdasági növekedést.

Hasonló folyamatokat várunk, mint a tavalyi év utolsó negyedévében, amikor tisztában volt a piac azzal, hogy az állampapír hozamokból többszáz milliárd forintnyi friss tőke is bekerülhet az ingatlanpiacra. Ilyenkor a vásárlók előremenekülnek, mert azzal számolnak, hogy a várható keresletnövekedés az árak emelkedéséhez vezet. Most is erre számítunk,

Azok számára, akik előrelátóan és komolyan közelítik meg a vásárlási folyamatot, érdemes már most belekezdeniük a keresésbe. Esetleg vételi ajánlatot tehetnek, vagy akár előszerződést is köthetnek a kiválasztott ingatlanra.

Ezzel a megközelítéssel, mire a hitelezési feltételek véglegessé válnak, már az aláírt adásvételi szerződéssel a kezében nyújthatja be a hitelkérelmét szeptemberben. Úgy vélem, hogy ez friss impulzusokat hozhat a piac számára, viszont a hagyományos befektetőkre nem gyakorol majd jelentős hatást ez a hiteltermék. Ez a szegmens – amely különösen az új építésű ingatlanok terén aktív – valószínűleg nem tapasztal majd olyan mértékű változást.

A hitelprogram számos specifikus követelményt támaszt, köztük a felhasználható összeg limitálását, amely legfeljebb 150 millió forint lehet, és a négyzetméterár maximuma, ami 1,5 millió forint. Valószínű, hogy a program keretein belül a legkeresettebb ingatlanok közé tartoznak majd a kisebb alapterületű lakások, különösen a fiatalok és első lakásvásárlók körében. Az értékhatár megállapítása egyes ingatlanpiaci szegmensekben árcsökkenést is eredményezhet, különösen a magasabb árkategóriájú ingatlanok esetében, ahol a kereslet csökkenése miatt a tulajdonosok kénytelenek lehetnek az árak mérséklésére. Ez a jelenség különösen a prémium ingatlanok piacán figyelhető meg, ahol a vásárlók körének szűkülése miatt a piaci dinamika megváltozhat.

Összességében úgy vélem, hogy a 60-80 millió forint közötti ingatlanok válhatnak a legkeresettebbé a piacon. Budapesten ez nagyjából egy 55-65 négyzetméteres, használt lakásnak felel meg, de az újépítésű ingatlanok szegmense is felfrissülhet a négyzetméterárak maximális határának köszönhetően. Elképzelhető, hogy a fejlesztők akár 10%-os árengedményeket is adhatnak, hogy pontosan beférjenek a másfél milliós limit alá. Ugyanakkor ez nem vonatkozik a kétmilliós négyzetméterárakra, hiszen a fejlesztők nem fognak ekkora mértékben csökkenteni az áraikat.

Vidéki területek vagy az agglomerációk vonatkozásában, figyelembe véve a megjelölt ársávot, aránylag lényegesen több ingatlan lehet alkalmas a program követelményeinek. Ennek következtében ezeken a helyszíneken valószínűleg még élénkítőbb hatást gyakorol majd a program, mint a fővárosban vagy a nagyobb városokban.

A piacon elérhető lakáshitelek átlagos kamata jelenleg 6,5-8% között mozog. A kérdés, hogy a bankok hitelezési hajlandóságát hogyan alakítja a fix 3%-os kamat. A kedvezőbb kamatszint vonzóbbá teheti a hitelezést, hiszen alacsonyabb terhet jelent az adósok számára, ami növelheti a keresletet a lakáshitelek iránt. Ugyanakkor a bankok számára ez a kamatszint csökkentheti a profit lehetőségeket, ami visszafoghatja a hitelezési aktivitást. Érdemes tehát figyelemmel kísérni, hogy a piaci dinamikák hogyan változnak a fix kamatozás bevezetésével.

A mai banki gyakorlat szerint a piaci lakáshitelekből származó közvetlen nyereség szinte eltűnt, mivel a bankok a forrásköltségek szintjén tartják ezeket a hiteleket. Bár az ingatlanárak folyamatos emelkedése mellett a felvett hitelösszegek gyors ütemben növekednek, a tranzakciók száma sokkal mérsékeltebb mértékben emelkedik. Az új állami program keretében a kamatkülönbözetet a bankok számára pótolják, ami lehetővé teszi, hogy több potenciális vásárló váljon hitelképessé. Ezek a vásárlók általában kisebb hitelösszegeket igényelnek, ám ennek következményeként a tranzakciók száma várhatóan jelentősen növekedni fog.

A támogatott és a piaci termékek így tökéletesen kiegészíthetik egymást.

Mivel sokan nem tudják majd kihasználni az Otthon Start Program nyújtotta lehetőségeket, számukra a piaci kamatozású hitelek maradnak az egyetlen lehetőség. Véleményem szerint a bankok egyre inkább arra fognak törekedni, hogy a vásárlókat a program irányába tereljék, ami viszont hozzájárulhat a hitelezési kedvük növekedéséhez.

Milyen típusú ingatlanok jelentik ma a slágert a piacon, milyen ingatlanok iránt a legnagyobb az érdeklődés?

Szembetűnő, hogy gyakorlatilag nincs olyan új építésű lakás, amit ma ne lehetne eladni akár igen magas áron. Néhány éve még a 2 millió forintos átlagos négyzetméterár egy áttörhetetlen plafonnak tűnt, most pedig bizonyos lokációkban a 3-4 millió forintos számokon sem lepődünk meg. Az új lakásokat 80%-ban befektetők vásárolják meg, akik figyelembe veszik a jó bérbeadhatóságot és a várhatóan magas értéknövekedést. Ez pedig

Az említett ingatlantípus esetében szinte biztosra vehető.

Egy másik figyelemre méltó szegmenst a panellakások alkotják, melyek ára az utóbbi év során 24%-kal növekedett. Nem ritka, hogy egy jó állapotú, panelprogram keretében felújított lakás négyzetméterára bőven meghaladja az 1 millió forintot. Különösen a fiatalok körében népszerűek, hiszen az adott alapterülethez képest a legnagyobb hasznos élettérrel rendelkeznek. Ezen lakások környékén általában kedvező a közlekedési lehetőség és az infrastruktúra, ráadásul a lakótelepek harmonikusan illeszkednek a város szerkezetébe.

Eddig a keresleti oldal megerősítéséről esett szó, azonban ha a kínálat, azaz az új lakások száma nem tud lépést tartani a megnövekedett kereslettel, akkor hosszú távon is folyamatosan növekvő ingatlanárakkal kell szembenéznünk. A beruházások ösztönzésére egy Lakhatási Tőkeprogram indítását tervezik, amelynek keretösszege 300 milliárd forint. Milyen hatásokat vár ettől a lépéstől?

A részletek még nem teljesen tisztázottak, de egy biztos: a piacon minél több új lakás jelenik meg, annál kedvezőbb a helyzet. Egyértelmű, hogy a kereslet irántuk folyamatosan növekszik, és évtizedek óta egy erőteljes urbanizációs folyamat zajlik. Az emberek egyre inkább a kisebb településekről a nagyobb városokba vagy azok vonzáskörzetébe költöznek, ami új kihívásokat és lehetőségeket teremt a lakáspiacon.

Ehhez azonban elengedhetetlen, hogy minél szélesebb választékban és a legmodernebb igényeknek megfelelő, megfizethető lakások álljanak rendelkezésre.

A program keretében 300 milliárd forintnyi támogatás áll rendelkezésre, amely lehetővé teszi 30 ezer új lakás megépítését. Ez a szám a főváros vonatkozásában már figyelemre méltó, és potenciálisan hozzájárulhatna az ingatlanpiac stabilizálódásához, esetlegesen árak mérséklődéséhez is. Ugyanakkor, ha figyelembe vesszük a több mint 4 millió lakóingatlant, amely a hazai piacon jelen van, ez a mennyiség csupán csepp a tengerben. A lakásállomány egészséges megújulásához lényegesen nagyobb erőfeszítésekre lenne szükség, ám a program nem képes alapvetően átalakítani a piac működését.

Azt vallom, hogy a bérlakások számának növeléséhez elengedhetetlen a jogi keretek átalakítása. Fontos, hogy áttekintsük és módosítsuk az adózási szabályokat a bérbeadás terén, valamint kialakítsunk olyan jogszabályi környezetet, amely egyaránt védi a lakók és a beruházók érdekeit. Csak így érhetjük el, hogy valóban kedvező feltételeket teremtsünk a bérlakás-építkezések számára.

Jelen helyzetben, a jelenlegi körülmények figyelembevételével, a piaci viszonyok nem indokolják bérlakások építését.

Hogyan alakulnak az ingatlanárak és bérleti díjak a fővároson kívül, a hazai nagyvárosokban? Mennyire mozgatta meg a piacot például Debrecenben vagy Szegeden a nagy ipari beruházások bejelentése?

A bejelentések látványos hatást gyakoroltak a helyi ingatlanpiacokra. A tulajdonosok, a várható kereslet növekedésének tükrében, azonnal megemelték az ingatlanjaik árát, így a lakásokhoz való hozzáférés már csak magasabb költségek mellett volt lehetséges. Azonban az üzemek tényleges működésbe állásáig még hosszú évek telhetnek el, és ez idő alatt a fizetőképes kereslet nem mutat érdemi növekedést. Más szavakkal, a magas árú lakások könnyen hozzáférhetővé válhatnak, hiszen az alacsony kereslet miatt a bérleti díjak csökkenthetők.

Hosszabb távon ugyanakkor, amikor megérkeznek a városba a jól kereső alkalmazottak, felfut a termelés, ami jó esetben húzza magával az egész város gazdaságát, akkor már belátható lesz a megtérülés ideje is. Mindkét említett településen ez a mintázat látható, Debrecenben például vannak bőven 2 millió forintos négyzetméterár felett is új építésű lakások.

Ha kicsit eltávolodunk a lakóingatlanok világától, és szemügyre vesszük a nyaralók, üzlethelységek vagy vendéglátóegységek piacát, észrevehetjük, hogy a dinamika jelentősen lelassult. Szembetűnő, hogy az "Eladó" táblák száma drámaian megnövekedett az elmúlt egy-két évhez képest. Mi állhat ennek a jelenségnek a hátterében? Mi történik ezekben a szegmensekben, és miért tűnik úgy, hogy a kereslet csökkenése tapasztalható?

A nyaralópiacon, különösen a Balaton környékén, valósággal tapintható egy kisebb megtorpanás, még akkor is, ha a tavaszi-nyári időszak hagyományosan erős a szegmens számára. Ez a megfigyelés teljesen helytálló; a tulajdonosok egyre inkább azt érzik, hogy az elmúlt években drasztikusan megemelkedett árak miatt sokan szeretnék kihasználni az ingatlanjaik értéknövekedéséből származó lehetőségeket. Azonban a nyaraló, mint kategória, világosan luxuscikknek számít, és az árak jelentős emelkedésével a potenciális vásárlók köre drasztikusan lecsökkent. Csak kevesen hajlandók ekkora összeget kifizetni egy olyan ingatlanért, amely valószínűleg 9-10 hónapon keresztül üresen áll. Persze, sokan befektetésként is tekintenek rá, viszont...

A Balaton szezonalitása jelentősen meghosszabbítja a megtérülés időtartamát.

Alternatív lehetőségként a Tisza-tó, a Dunakanyar és a Szigetköz egyre inkább a figyelem középpontjába kerül. Ezeken a helyeken jelenleg sokkal kedvezőbb áron lehet ingatlanhoz hozzájutni. Ráadásul mindhárom terület hatalmas fejlődési lehetőségeket rejt magában.

az üzlethelységek és vendéglátóhelyek terén egyre inkább szembetűnő a kiürülés, ami egyfajta tükörként szolgál a gazdaság teljesítményének, a vásárlóerő alakulásának és a fogyasztási kedvnek. Jelenleg nehezen képzelhető el, hogy egy potenciális vevő kizárólag piaci szempontok alapján és a piaci árak mellett határozottan belevágjon egy étterem megvásárlásába és üzemeltetésébe. A gazdasági környezet kedvezőbb irányba való elmozdulása esetén azonban ez a helyzet könnyen átalakulhat, de addig is érdemes figyelemmel kísérni a trendeket és lehetőségeket.

Jelenlegi véleményem szerint ezeknek az ingatlanoknak az értékesítése csak jelentős árengedménnyel lehetséges.

Milyen piaci trendek várhatóak az idei második félévben? Folytatódik az első félév dinamizmusa, vagy új kihívásokkal kell szembenéznünk?

A következő időszak minden bizonnyal az Otthon Start Programról fog elsősorban szólni, az ebben foglalt követelmények hozhatnak bizonyos átrendeződést a piacon. A hitelezési aktivitás egészen biztosan növekedni fog, a kihelyezett hitelösszegek pedig minden bizonnyal rekordot fognak dönteni idén. Az ingatlanár-emelkedés az érintett kategóriában nem fog megállni, esetleg kicsit lassulhat, ezért

Mindig azt szoktam hangsúlyozni, hogy a mai nap a legjobb alkalom lakásvásárlásra, hiszen holnap már lehet, hogy késő lesz.

Az Otthon Centrum nemcsak a hagyományos ingatlanértékesítés terén jeleskedik, hanem befektetési és biztosítási szolgáltatásokkal is gazdagítja kínálatát. A befektetési szolgáltatások palettája széleskörű, és célja, hogy az ügyfelek pénzügyi céljaik elérésében maximális támogatást nyújtson. Az ügyfelek számára elérhetőek például ingatlanbefektetési tanácsadások, amelyek segítenek a legjobban jövedelmező ingatlanok kiválasztásában. Emellett portfóliókezelési szolgáltatásokat is kínálnak, hogy a befektetők optimalizálhassák befektetéseiket, illetve kockázatkezelési megoldásokat is nyújtanak. A biztosítási üzletág keretein belül pedig különféle biztosítási termékek közül választhatnak, amelyek védelmet nyújtanak ingatlanjaik számára, és segítenek a váratlan események kezelésében. Ezek a szolgáltatások együttesen teszik lehetővé, hogy az Otthon Centrum ügyfelei a legjobb pénzügyi döntéseket hozzák meg, miközben a biztonságos és stabil jövő felé lépnek.

Szolgáltatásaink messze túlmutatnak az ingatlan értékesítésén; célunk, hogy ügyfeleinket az adás-vételi szerződés aláírása után sem hagyjuk magukra. Elkötelezettek vagyunk amellett, hogy a lehető legszélesebb spektrumú támogatást nyújtsuk az ingatlanpiacon és azon túl. Ennek érdekében kínálunk különböző biztosítási termékeket, valamint pénzügyi befektetési lehetőségeket is, kifejezetten azok számára, akik nemcsak ingatlanokban, hanem más befektetési formákban is gondolkodnak. Ezen a téren a Concorde alapkezelő szakértelmével dolgozunk együtt. Hosszú távú célunk, hogy saját ingatlanbefektetési alapokat hozzunk létre, amelyek révén ügyfeleink stabil hozamokra tehetnek szert.

A cikk publikálását az Otthon Centrum támogatta.

A címlapkép és a fotók forrása: Portfolio - Mónus Márton.

Ez a szöveg nem tekinthető befektetési tanácsadásnak vagy ajánlásnak. Kérlek, tájékozódj alaposan a jogi feltételekről és tájékoztatásokról, mielőtt bármilyen pénzügyi döntést hozol.